信息来源：互联网   发布时间：2023-09-23

进入2022年，受到经济增长放缓和疫情反复等多重因素的影响，房地产市场销售偏弱，房企销售回款变慢，资金来源持续承压，房地产投资不断下滑。

 

自2016年中央政府提出“房住不炒”，2017年的“去杠杆”和2019年以来“三道红线”等一系列房企融资监管措施出台，房企资金流对销售回款的依赖加大进入2022年，受到经济增长放缓和疫情反复等多重因素的影响，房地产市场销售偏弱，房企销售回款变慢，资金来源持续承压，房地产投资不断下滑。

认为房价永远只涨不跌的是傻子，预言楼市马上崩盘的是疯子。

1、房地产带动的产业链房地产带动上下游50多个行业，房地产政策调整，带动房地产销售回暖商品房建设需要大量的钢材、水泥，生产钢材、水泥需要消耗电力，电力生产又要消耗大量煤炭因此，新增1万亿元房地产投资，会带动上游的钢铁、水泥、电力、煤炭等关联产业都需要增加产能，都要增加投资，这些相关产业的新增投资同样会产生乘数效应，推动GDP的增长。

房地产销售链主要包括房地产下游的白色家电、家居用品、装修建材等行业，房地产销售链“后周期”属性比较明显，房地产销售的回暖通常能够带动房地产销售链板块需求的回升，但这个过程可能需要短则1个季度，长则1年的时间。

房地产投资这一个职业，只有在少数几个特大城市中才能存在房地产投资者只占10%城市的10%楼盘的5%购买人群，人数是非常非常少的从供给端来看，过去3年房地产信用环境收缩的背景下，房企现金流迅速恶化，回款压力增大，违约风险频发，导致即使信用宽松也很难传导到房企拿地、开发意愿上升。

未来房地产投资会保持大体平稳的增长态势从需求端来看，3年间疫情反复和经济下行对居民收入产生一定的影响，购房意愿较弱供给侧出清导致此前“烂尾楼”事件屡次发生，进一步削弱了居民购房信心市场对房地产基本面数据企稳存在较大分歧。

而投资链和销售链的超额收益更依赖于基本面数据验证带来的业绩兑现预期1978年中国的城镇化率是17.92%，今年中国城镇化率超过了65.2%，我国进入到了一个从农业文明到城市文明主导的现代文明社会，这是我们四十多年发生的巨变。

高质量发展的核心是要追求经济增长与结构的协调，从而推动经济发展质量的提升不过，当前中国经济存在一系列的深层次结构性问题，诸如实体产业内部供需结构失衡、实体经济与金融部门及虚拟经济之间的结构性失衡、房地产发展与国民经济各部门发展的结构性失衡等，都严重困扰着中国经济发展。

更为突出的问题在于，经济发展尚未摆脱对房地产与债务的依赖，从而导致增长速度与质量之间的矛盾难以破解，增强了经济发展的风险与不确定性，使得中国经济长期陷入“稳增长”和“防风险”的两难之中回顾过去20多年中国经济运行与房地产调控历程可以看到，每当经济下行压力较大时，政府就会依托房地产来稳增长。

虽然房地产能够在短期内带来GDP的增长，但是经济过度依赖于房地产会造成较为严重的后果历史上四轮地产链整体走强阶段（政策底到经济顶）房地产销售链的表现白色家电、家居用品、装修建材均在2008年9月-2010年3月超额收益最强。

在2018年7月-2019年4月超额收益最弱房地产销售链的超额收益从销售见底开始走强，在政策顶到经济顶达到最强房地产销售链的超额收益更多的与房地产销售数据是否改善相关，在房地产销售数据改善之前，房地产销售链基本上没有超额收益。

在房地产销售数据改善之后，房地产销售链的超额收益会越来越强尤其是到基本面改善的后期（政策顶到经济顶），即使房地产销售数据已经开始见顶下行，但这一时期房地产销售链通常能够产生较为确定的超额收益从政策底到销售底，房地产销售链的超额收益通常偏弱。

在基本面改善之前，地产政策放松也较难带来房地产销售链超额收益上行在政策底到销售底，房地产销售链基本上没有超额收益从销售底到投资底，房地产销售链的超额收益开始走强销售数据触底后，房地产销售链的超额收益和胜率都开始提升。

从销售底到投资底，白色家电和装修建材能产生较为确定的超额收益家居用品在这一阶段波动较大，表现为月度超额收益较高，但区间超额收益较低从最终胜率来看表现较弱从投资底到政策顶，房地产销售链有小幅超额收益，但波动加大。

投资数据触底后，销售改善前期胜率较高的白色家电、装修建材在这一阶段虽然也有小幅超额收益，但超额收益幅度和胜率都有所下滑家居用品可能有月度的反弹，但总体来看没有超额收益从政策顶到经济顶，房地产销售链的超额收益最强。

从政策顶到经济顶，房地产基本面继续上行到顶部，地产销售改善传导到房地产销售链需求的回升，带来销售链盈利实质性改善宏观调控会推高房价，催生房价泡沫化风险，也会挤出生产性资本并且抑制创新，从而不利于经济长期增长与增长质量的提升。

2、把财富换成砖头瓦块房地产是中国经济的支柱产业，这一点否认也没有用房地产虽然被排除在“十大振兴产业”之外，却无疑是中国保八的首要功臣，是当之无愧的“无冕之王”因为它兼具投资与消费两种功能由于中国已成世界经济复苏的发动机，而中国经济又与房地产业的走势息息相关，所以中国的房价已经是世界性议题，每天都有不计其数的文字讨论它。

官方认为投机性购房推高了房价，而投资与投机又难以区别按中国人的语言习惯，“以消费属性为主导”实质上是给投资属性判了“死缓”房产的消费与投资属性是天然的，不会以任何官员或专家的意志为转移在吃不饱的年代，人们多赚的每分钱都别无选择地用来购买食品。

在营养过剩的时代，财富或快或慢地积累起来，其中相当一部分有变为不动产沉淀下来的需要一句话，不动产是全社会的投资品世界上几乎所有的国家，除了军事基地和公用设施，每一寸土地都是属于私人的，而中国人想要拥有不动产只有购买每年500万套的商品房。

有人说：“中国经济靠砖头瓦块堆出来的！”但中国就是有数以亿计的住房要盖目前2.2亿户城镇民居还有6000万户没有“成套”住房（水、电齐全，带独立厨卫的才算“成套”）未来还有2亿户人口要城市化，现有城市人口也要改善居住条件……中国的房地产最少还将高速发展二十年，这就是一个足以让全世界人垂涎的大蛋糕，做大蛋糕才能分得蛋糕，空谈误国。

改革开放的“政策红利”已在持续三十年的高增长中被耗尽，只有进一步的变革才能为更加宏伟的大厦构筑起制度的基石目前，中国社会急需确立和巩固的共识是：只有市场经济才能使国家富强新中国建立的前三十年，我们选择了计划经济，这是当年唯一的选择，“改革开放”则是新的选择。

“80后”们可能难以想象，三十多年前粮、油、蛋、菜、烟、酒、糖、茶、布、火柴都得凭票证供应买块豆腐都要凭票，还得排几小时队20世纪90年代初，大学毕业“包分配”，但要进入理想的单位不靠“路子”就得凭运气。

自己到北京、上海找工作是天方夜谭，买房更是想都不会想今天享受丰富物质生活和个性自由的人应当深深地感谢市场经济，而不是去怀念“毕业包分配”、“单位解决住房”、“物价几十年不变”的计划经济 计划经济这种调配资源的方式，新中国成立后试了三十年，苏联试了七十年，最终解体了！。

现代社会提倡多元化，但基础层面的共识越广泛，和谐社会的根基就越牢靠。我们内部不存在根本性的矛盾冲突，绝大多数人的利益是一致的。如果任由共识流失，大地会在我们脚下震颤、开裂！

3、创造财富满足需求市场经济极大地解决了“劳动人民日益增长的物质、文化需求与落后的生产力之间的矛盾”，以至“过剩产能”俯仰皆是但个别例外和不适当的舆论导向却动摇了国人对市场经济的认同，尤其是房地产！1998年新建商品房195万套，2008年这个数字已接近500万套。

尽管住房供给增长了156%，但是对于2.2亿户城镇居民和1000万个新建家庭的需求来讲依然是杯水车薪市场经济的排队原则是价高者得任何产品高企的价格都会在刺激供给的同时压缩需求，而当供给过剩时低廉的价格会刺激需求、压缩供给。

制度在适宜它的土壤里会不断地将根系向下延伸，巩固自己的根基但人类并不总是被动适应，当支撑旧制度的经济环境发生变化时，思想启蒙的作用极为重要中国人勤劳而不富有的原因概括起来就是制度和性格制度瓶颈包括不公正的国际环境和低效率的国内资源配置方式。

性格阻碍则是几千年环境造就的那些“劣性” 中国经济的增长，含辛茹苦的普通百姓感觉“富有”二字离自己越来越远了 在国内，“效率优先，兼顾公平”的口号在执行中有很多变成了“效益至上，牺牲公平”矛盾积累到今天已到了不公平就无法把蛋糕做大的地步。

做世界工厂只能赚点“辛苦钱”你不愿做，有的是国家抢着做，稍不留神连辛苦钱都没得赚 今年前7个月，我国进出口总值23.55万亿元，同比增长仅0.4%7月进出口总值为3.46万亿元，下降8.3%，其中，出口2.02万亿元，下降9.2%，贸易顺差5757亿元，收窄14.6%。

解决之道在树立市场经济共识，改变国企与民争利的局面，壮大中产阶层，构建能让我们富有的精神基础没有精神支撑，物质上的富裕是不可持续、不能普及的事实上中国的经济增长已经触及制度瓶颈，今天城市白领的“房车生活”都成问题，结婚生子更难以持续，全民奔小康的任务更是艰巨。

在人类历史上人口增长是经济发展的唯一推动力 在财富的创造过程中资源和劳动力缺一不可农民没有土地、工人没有生产设备，或者反过来土地无人耕种、机器设备无人操作都是生产不出农产品或工业品的经济学的宗旨是提高资源创造财富的效率，换言之，就是让资源与劳动力的“婚姻幸福”、“子孙满堂”。

财富是人类创造的用来满足需求的物品促进劳动力与资源结合的路径是调动人的物欲一旦人类无穷的物欲被唤起，以之为驱动的经济增长则是“超音速”的近现代的商业文明实质上是一套鼓励人们为消费而创造的制度财富是资源与劳动力的“结晶”，持续促成两者结合的因素就是创富的关键。

没有什么比制度的保障更重要了，只有在相对稳定的制度下，财富创造的结果才具备可预知性，才会激励生产要素所有者的付出 没有市场需求，为研究而研究走不了多远创造财富的第一块制度基石是对私有财产的保护，第二块基石是保护投资收益，第三块基石是金融体系，三块基石并非缺一不可。

孔子说：劳心者制人，劳力者受制于人对“不劳而获”的保护是创造财富不可或缺的条件再说，即使在投资权益受到法律保障的情况下，投资也是充满风险的，血本无归者不计其数，不能“只见贼吃肉，不见贼挨打” 纸币本质上是信用货币，它被人们接受靠的是发行人的信用。

信用货币只是第一步，然后是债权融资、股权融资市场和衍生品市场 投资收益权是无形、高级的私有财产，要保护它需要构建更完备的制度和对个人利益更彻底的尊重改革开放的第二个十五年，雇佣劳动力、投资甚至投机等“不劳而获”的行为陆续合法化。

货币供应量激增了上千倍，金融市场日益健全这就是中国越来越富的根本原因

结语今天是谁让劳动者成为“房奴”、“卡奴”、“孩奴”？是谁让超级富豪们觉得必须通过高尔夫别墅、私人飞机和游艇来彰显自己的成功？是资本！ 比消费欲望更强大的是资本金融越是发达的国家越沦为资本的竞技场由于资本已经成功占据美国、欧洲这样的发达地区，它们实际上也就具备了左右世界的能力。

劳动是人类的生存本能，那些终日在原野上寻找、追逐猎物的狮子、老虎并不认为自己辛苦、应当领加班费，或是认为“给我的钱少我也不加班”老虎在猎物后面疯跑时心里充满了希望，自己的生命可以延续下去了中国作为世界工厂被欧美发达国家指摘，说是抢了他们的饭碗。

财富的创造过程应当是个正反馈过程，谁运用资源“多、快、好、省”，谁就将获得更大的资源支配权只要反馈信号正确地传导，财富就增加中国在为全世界创造财富，得到的是小头，是价值不确定的纸币，而且还备受指责欧美国家工农业生产的效率的确高，但国民消费的效率更高。

于是，衬衣、皮鞋、袜子、打火机、儿童玩具等“附加值”低但必不可少的产品都需由中国这类的国家为他们生产出来，代价仅仅是自家印的“纸片”（美元和欧元） 真正危险的是我们被“要中国创造不要中国制造”等华丽的辞藻所迷惑，违反经济规律地搞“腾笼换鸟”，强行“产业升级”，落得自毁长城、自废功夫。

我们要从别国的房地产泡沫中吸取教训，只要用好金融工具就可无忧。真正左右房价走势的是千万普通市民，收入决定了房价。一个地区经济发达了，城市GDP增长了，工资水平提高了，那个地区的房价自然水涨船高。

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