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据365地产家居网统计今年内全市将有30家楼盘携8500余套房源上市 365黄祝/制图（标红为纯新盘）365地产家居网 南京讯 近期在南京多个住
据365地产家居网统计今年内全市将有30家楼盘携8500余套房源上市 365黄祝/制图（标红为纯新盘）365地产家居网 南京讯 近期在南京多个住宅项目纷纷抛出爆点“优惠”之时，公寓市场也一反常态热闹起来。
据365地产家居网独家统计，今年内南京全市将有30家家楼盘推出8500多套公寓房源，这其中包括南京汇金中心[最新消息价格户型点评]、南京涵碧楼、绿地之窗、明发新城中心、金奥国际公寓、首创[简介最新动态]立方、明发智汇城、长江会等在内的11家纯新盘。
仔细分析数据发现，曾以城中、河西等区域为主的公寓市场，目前已慢慢向南站、江浦、桥北等为核心的“次主城”区域发展365商业地产学院副院长李绍明认为，近年来南京公寓市场“外围”扩散趋势明显而近期，多个公寓项目纷纷刷新片区在售价格“底线”，也被看做是公寓市场开启的新一轮“价格乱战”。
对此，知情人士透露由于公寓目前上市量井喷，但市场需求并未增大以及银行信贷紧张导致公寓市场压力巨大，不少项目只能采取低价跑量的营销思路>>>公寓战场起硝烟 河西南公寓首开[简介最新动态]均价18900元/㎡。
南京8000余套公寓今年内上市 区域发展带动上市“热忱”若然说去年年底时，不少住宅开发商仍对2014年南京市场抱有乐观积极的态度，那么经历过4月中下旬以来的持续低谷后，南京住宅市场迅速降温的趋势已风声鹤唳。
然而南京商业公寓市场却一扫前几年的“颓靡之势”，在多个城中、河西南、浦口新城以及南部新城等重点区域的发展带动下，公寓市场呈现出逆市上扬的走势据365地产家居网统计，今年内南京全市将有30盘包括11家纯新盘携8500多套公寓上市。
其中，河西板块成为最大“供应商”7家楼盘上市占全市比总的2成多，紧随其后的城中板块也以6盘上市位居第二而江北、城南今年在浦口新城、南部新城两大热点区域的发展下也迎来了商业公寓的上市热潮缘何一向“不温不火”的公寓市场会突然热闹起来，从今年上市的公寓项目中不难发现，一类项目主要以住宅产品为主，商业性质公寓占项目总体量并不大，这类楼盘以中海凤凰熙岸[最新消息价格户型点评]、旭日爱上城、新城香溢紫郡[最新消息价格户型点评]为代表，商业公寓的打造是为整个项目做商业配套。
>>>高端住宅涌动 地王为抢跑售价只比楼面价高40%而另外一种多为大型商业综合体项目，公寓、办公产品均有涉猎，这类楼盘以南京汇金中心、绿地之窗、东方万汇城为代表，他们作为所在区域的商业标杆项目，具有推动区域发展的使命。
不少商业专家认为，今年多个商业项目的上市不排除有政府的带动影响例如作为南京CBD第一个项目的南京汇金中心，其与CBD三期有着一种“辩证”的互利关系河西CBD三期作为CBD一期、二期在空间和建筑形态上的延续和升级，可以说CBD三期的发展潜力驱动了汇金中心的开发进度，而汇金中心的建设上市，也将带动CBD三期的发展。
“我们南京汇金中心将依托自身的地段、规划，与周边的顶级资源互动共生关系，还有未来的超高标准运营，全力打造好这个承载CBD三期开篇历史使命的项目”南京升龙房地产开发有限公司总经理罗涛直言商业公寓向外扩“次主城” 品牌房企挺进潜力新区。
仔细分析数据不难发现，在城中、河西等区域的公寓房源“龟速去化”的背景之下，以南站、江浦、桥北等为核心的“次主城”区域在房企品牌、上市量层面“异军突起”之意明显>>>青奥前高端公寓也疯狂 非住宅产品不患“市场病”。
以南站为核心的高铁辐射范围内，绿地集团[简介最新动态]意在打造南京“新坐标”，并首推商业300套公寓；浦口新城东方置业、明发集团将于下半年放量超2000套公寓；桥北新城香溢紫郡项目除了在售住宅产品之外，还推出近300套总价29万起的投资性公寓……频频“大手笔”放量市场，同样意味着开发商对于板块升级的信心满满。
“大江北市场竞争十分激烈，新城地产基于高新区规划、交通等优势推出公寓产品其实也是一个挑战不过，个人认为只要定价合理，一定会有客群保证”新城地产南京公司策划经理刘颖表示，在释放出总价29万起的宣传之后，目前新城香溢紫郡的蓄水客户已经超过250组，“不同于主城板块，新区楼盘卖出的公寓产品因为总价低，手上一旦有点钱的投资客便会第一时间抢占先机。
”其实与刘颖所说的一样，近年来，主城公寓消化速度远远低于新区公寓已是不争事实城中板块诸如凯铂酒店、羲和等高端公寓由于价格“高处不胜寒”，月销量并不尽如人意而即便是主城一公寓盘曾打出年回报率超10%的噱头，市场接受度依旧略显一般。
而新区公寓销量市场方面，去年，东方万汇城多次以“日光”战绩冲击江浦市场，吸引到河西、江浦等区域大规模的投资客争抢另外，位于城东板块的富力水街坊也在去年的首次开盘中取得不错战绩“南京主城已经没有多少土地开发空间，多数有条件的地块还牵扯到较为复杂的拆迁问题。
不过，不少有潜力的‘次主城’板块出让土地非常多，且区位都比较优越”李绍明认为，近年来南京公寓市场确实有向“外围”扩散的趋势“此外，目前的公寓市场行情也出现了微妙的变化，小道释放出的‘不动产登记制度’影响到不少投资客的心理。
市场上有多套房产的人群目前正在抛售掉自己的住宅转向投资公寓性质产品，众所周知公寓产品除了不限购不限贷之外，也是不计入个人所拥房产的”李绍明如是说供求失衡导致公寓频打“价格战” 银行信贷成投资主要门槛
在365近期发起的置业调查中 有近半数的参与网友表示近期有入手公寓打算近期，公寓市场也猛打“价格战”城中公寓中城国际广场单价直降4000元/㎡，河西公寓新盘首批均价仅有18900元/㎡，桥北公寓新城香溢紫郡“5”字头起售....全市公寓盘打响的价格乱战也令公寓市场竞争激化更加迅猛。
探究价格战的导火线，供求关系失衡导致市场去化压力大成为了根本原因城中高端公寓长久以来积压的库存尚未去化，河西、城南、浦口新城多个区域的新盘纷沓而至，在尚未有更多投资利好政策出台之时，公寓市场上市潮背后隐藏的或将是一个“冰山期”的到来。
“目前公寓市场压力还是挺大的，降价促销也是希望能够快速跑量，而一些新的公寓项目首开价与周边楼盘的价差，也是吸引购房者、投资客的一种营销手段”一位不愿意透露姓名的公寓操盘手如此坦言尽管公寓市场竞争激烈，但是南京不少购房者仍表示公寓值得入手投资。
在365地产家居网近期发起的《南京投资环境置业调查：您认为公寓产品适合投资吗？》的问卷调查中，49%的参与网友表示目前考虑入手公寓产品，而超过半数的网友表示入手公寓主要目的是投资
参与调查的67%的网友表示会受到目前银行贷款市场影响投资同时，40%的参与调查网友表示选择公寓最关注的还是区域，而67%的网友坦言目前银行的贷款收紧会影响其投资公寓对此，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析认为，目前整个市场的信贷情况都不太乐观，受制于银行大势，所以投资人的资金情况也会直接影响市场行情。
而对于目前南京公寓市场的投资行情，李绍明认为目前南京市场上年回报率维持在3-5%的公寓产品居多，他坦言这类产品还是值得投资的“然而对于开出高投资回报率的产品，购房者需要弄清其‘回报’的兑现方法，以免投资不当。
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