信息来源：互联网   发布时间：2023-10-24

跌不动，也涨不动，房价博奕与两极分化开始。

 

原创｜黄佬邪2022已走入下半场，房地产市场调整已一年有余，何时复苏？无论准备出手的人，还是观望者，都在努力寻求答案“老百姓对房地产的预期反转了，不是一天两天能修复的”数日前，一个平时不研究房地产的大哥对黄佬邪如此说。

这几乎代表了大众对房地产市场的态度：房子不能碰最近半个多月来，发生在全国范围内涉及150余个项目的暴雷房企停工、业主停贷风波，让原本已经接近筑底完成的楼市，再一次被悲观情绪笼罩这一轮楼市调整，降价、暴雷、停贷等负面消息，受自媒体传播，虚实相间，舆论撕裂，对大众的信心影响更大，有别于2014—2015调整周期。

在政策筑底、市场筑底过程中，伴随着疫情影响，信心筑底何其艰难我们的老百姓，对待房地产的预期，很容易进入到全面看好，或者全面看衰两个极端中但现实并不是这样，没有不变的市场，只有一直在变化的市场2022上半场的。

楼市，在政策、金融、城市新政、成交量、供求关系等领域，已发生翻天覆地变化只有对政策、信息、专业有足够的敏感度，才能抓住市场变化的契机总结2022上半年楼市，对比往年上涨行情与同一调整期内的2021下半年，或许能给我们一些暗示与明示。

 01利好政策频出  房贷利率下调  2022上半年，从上层到地方，各种利好政策频出上层对房地产市场定位、定调发生改变：支柱产业、民生产业4月底，沈阳市房产局连发六道公文：取消限购，二手房5年大税改2年，公积金贷款增加额度、首套房首付降至二成等。

5.20，LPR五年期利率即房贷利率大幅下调至4.45%，再加上5日前央行表态首套房贷利率可低于LPR五年期利率20个基点，首套房利率已降至4.25%，近20年来的历史低点此外，自4月皇姑区率先推出购房补贴后，大东、浑南、和平等多区跟进，进一步复苏房地产市场。

回顾历次楼市调整周期，这一轮周期对房地产的扶持政策，上层与地方各种全力以赴，存款准备金率、房贷利率、公积金贷款增加额度等多个金融工具齐上阵，历史罕见。

政策偏向友好，不过现实很骨感3.24—4.13疫情封闭前后，售楼处关闭共计4周，楼市进入停摆，影响巨大，业内人士普遍认为：2月底，3月初，沈阳楼市成交量本已显恢复之势，被疫情打断后，再度重启，需要更多时间修复。

很多粉说：口罩不摘，楼市难恢复封闭、停摆，影响各行各业从业人员收入，拿首付、还房贷信心不足但是，6月中沈阳推出的线上房交会，破天荒契税全免补贴（历届房交会契税减半），叠加各区补贴，再加上房企优惠，成交暴增，一改前5个月颓势。

我们该如何评判2022上半年巨幅震荡的成交走势？ 02成交量锐减五成  房价却跌不动了  成交量在价前，量起不来，价不可能稳受疫情影响，今年上半年的成交量可谓惨不忍睹，但房价却跌幅不大，怎么回事呢？

根据中原机构统计，2022上半年新房成交282万平，同比-49%，环比-39%同时也成为2016以来，成交量最惨的半年数据因为成交量锐减，甚至低于2021下半年，各大房企今年在沈阳的任务指标完成率极低，压力巨大。

但是，懂行的亲，请仔细阅读这张表，2022上半年新房供应量仅为139万平，同比-74%，环比-63%，远大于成交跌幅2022上半年，供远小于求之前写沈阳楼市最近数年，整体上处于供不应求的局面，没少被喷，从这张供应数据图可以看出：。

2018、2019、2021全年，沈阳新房市场全部供小于求，仅2020全年供略大于求今年沈阳第一次集中供地，仅有5块小地供应，流拍一块，加上上半年供求数据，即使下半年大批量供地，考虑到沈阳冬季停工，2022也将大概率是供不应求的市场。

任何一个市场，都脱离不了供求关系指标，这是暗藏楼市未来反转的一个重要指标大开房企完成率低，以价换量的策略依然会执行，以期完成指标，这意味着房价止跌企稳的基本条件还不成熟但上半年的房价数据，却没有与成交量跌幅成正比关系。

2022上半年沈阳均价11642元/平，同比-6%，环比-1%抖音上，今年上半年依然有各种某某大开楼盘直降100W的标题吸引眼球，若这是真事，那么房价岂止同比仅跌6%？应该跌至少20%以上才对这是市场筑底的重要信号，。

去年下半年环比-5%如果环比跌幅扩大，说明底部未到，但上半年环比跌幅已经缩至1%，几乎持平，直接点说：跌不动了欧阳疯认为这一现象形成的原因是：去年下半年，有很多暴雷房企在暴雷前打特价进行大面积促销，进行自救，很多不明真相的老百姓见有便宜可占，抢着入场，拉低了全市均价。

而经过房企暴雷新闻传播后，买房人反应过来，开始对暴雷房企的特价房避而远之另一方面，虽然稳健大开的房价也在促销优惠，但相对温和，而且成交均价比暴雷房企特价要高许多我们必须要认清一个现实：接受过一批房企暴雷，无法收房的惨痛教育后，买房人会越来越向稳健、安全的房企集中。

市场会进一步进入寡头时代 03售楼处停摆一个月  解封后迅速启动  看完以半年为单位数据，我们再来看2022上半年各月拆分数据，以便精确掌握当前的市场：

2022.1—5月的新房成交量极为惨淡，主要还是受疫情影响，为何这么说？3月实际成交量为29万平，但要考虑到，3月中售楼处就已经开始因为疫情影响关闭，直至4.15后才陆续开放如果3月楼市运行正常，实际成交量应为当前的29万平两倍，即58万平左右。

这一数据起码可以说明：2月底、3月初楼市有明显回暖的迹象4月中解封后，月底沈阳楼市新政发布，助推五一小长假市场启动，直至6月房交会带动成交量爆发沈阳宣布举办房交会的时间是6月初，很多5月买房的市民，合同已经备案，无法享受到契税减免的优惠政策，扼腕痛惜。

但至少说明：6月成交没有抽吸5月的成交量，而是抽吸7—8月成交量6月118万平成交量，按近几年标准，可以排在中游水平，在上半年整体成交量大跌背景下，显得犹为珍贵，这说明：有购买力的购房者群体，数量依然不少，他们认为可以抄底时，便会出手。

今年上半年沈阳楼市，金地、万科、中海三个新盘首次开盘，均在皇姑区，销售金额全部突破2亿元，销售套数接近或突破100套，超出众多业内人士预期不管市场如何悲观，还是有很多购房者在今年上半年出手了值得注意的是，6月沈阳的成交均价，突然翘升至12364元/平，是否意味着房价全面看涨了呢？。

这是因为房交会期间，暴雷房企、郊远县楼盘没有参与，因房产局设置了参与门槛，能够进入房交会享受契税补贴的楼盘，以安全大开楼盘为主，因而均价出现明显上升，还不能完全代表房价转向 04各区房价进一步分化  套均面积与总款持续上涨  。

自去年下半年开始，众多楼盘都进入了降价模式，但各区域的表现不一，中原机构的总结，是我们之前反复强调过的：中心城区价格坚挺，外围价格下降幅度更大。

注意看这张表的右侧：和平、皇姑、浑南、铁西四区的成交均价，竟然同比、环比全部出现上涨而且，这是在沈阳全市均价下降的前提下，出现的局部上涨情况上半年，多次在文章与直播时说过，接下来房地产市场会出现明显的：。

两极分化好地段、大品牌、好产品的房子，可以称为优良资产，有保值增值能力，非优良资产，则很难跑赢通胀市场还在筑底过程中，两极分化已开始，值得立即引起购房者重视板块成交量排名，一方面可以让很多人直接了解到各板块的销售情况，另一方面也可以解释为何全市均价下降，却有四个区的房价在上涨。

成交量排名前十的板块中，道义两大板块占据前两名，大学城成交3201套，均价8626元/平，成交套数几乎是第三名首府新区的两倍之多沈阳楼市整体结构中，刚需刚改还是主体正是因为价格便宜的楼盘成交量大，总体拉低了沈阳市均价。

不知道刚需刚改群体是否购置了优良资产，从黄佬邪跑售楼处了解的现状，与业内人士交流的实际情况看：沈阳真正能研究、学习房地产的人数，占全市人口比例并不高，比南方热点城市低很多而这，正是已经开始了解房地产的人群可以获得的知识、信息优势。

我们尤其要注意：沈阳人近几年所购房的面积与总款金额，却是在逐年提升的。

80—90平刚需产品依然是主流，但100平以下新房的成交量却是逐年递减的，而且：2022上半年销售新房的套均面积，达到了历史新高：112平很多人都关心自己的房子应该买多大合适，如果你要考虑到未来自己的房子流通性，。

即要好卖好出手，那么：现在你购买的房产，应该至少在112平以上，或者达到120平以上，未来，即3—5年后，才会有更多的人接盘三胎政策时代，即使有很多人说生不起，但三孩家庭已经开始出现，二孩家庭也越来越多。

对于刚需刚改家庭而言，二孩起码需要三室，对于改善家庭而言，二孩子则需要四室，三孩家庭可以此类推

还有一个数据值得大家重视：2022上半年总款80万以下的新房，依然是市场成交主力，占比48%，但占比逐年减少；100—200万占比环比下降1%，也已达到36%，200—300万占比环比上升1%，达到16%。

2022上半年新房套均总价环比跌了1万，为130万，其实和2021年全年131万差不多，如果我们从2018开始计算，短短5年，套均总价已从92万涨至130万有很多人说沈阳人购买力不行，那这些数据如何解释？。

一位来自上海的专业人士说：沈阳房价还是低，沈阳房价收入比在全国范围也低，买房人改善周期较短，需求端动能比较强 05价格博弈谁能胜出  信心恢复已现端倪  我们根据前文数据，可以得出一个结论：沈阳房地产市场成交仍旧疲软，但内生力与购买力仍在；。

即使市场如此之惨淡，改善行情的趋势依然没变房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融金融即房贷政策已经极为友好；今年第一次集中供地效果不佳，价与量均未起势，对市场情绪影响为负，但会进一步加剧供不应求；沈阳依然是东北三省人口流入最多的城市。

现在的房地产市场，就像人生一样：没有完全的顺境与逆境，而是好坏各种因素相结合。再看一下反映供求关系的去化周期：

沈阳的可售存量为1600万平，最近五年历史新低，如果再减去包括暴雷房企无法销售的楼盘，可销售的有效存量仅有1005万平，有效存量去化周期仅有14.9个月，这还是在销量下滑基础上算出的数据中原说：市场进入低库存、高去化周期局面。

事实上，一旦楼市回暖，持续两到三个月，老百姓就会感受到供不应求，售楼处开始人气上涨的局面再给大家补充一些内部信息：7月开始，已有数个稳健大开内部开会，明确表示放弃对成交量的追求，而是开始力求弥补利润缺口，即不再赔钱卖房，而是逐步收回优惠折扣。

之前说的量不起来，价很难稳住的定律，似乎要被打破，一旦大开不追求量，而是要修复利润，意味着稳健房企无须再担心购房者不入市大开逐步收回优惠，体现在楼盘终端销售价格上，就是逐步涨价7月之后，已经有很多大开在各个板块的楼盘，开始小幅提价。

老百姓是否会接受呢？接下来，会是大开房企与购房者心理博弈的一个过程，就看谁能挺得住从最近了解到的大开集团总部策略，似乎他们越来越有底气要减少损失、挽回利润了而刚刚过去这一周，黄佬邪跑了几个售楼处，成交情况由淡转暖，周一至周五大家还在哀嚎说没客户没成交，但周末几个大开楼盘突传喜讯，成交迅速反弹。

粉丝也在直播间说：周末去售楼处，发现人并不少7月的楼市，是失去了契税补贴、各区补贴的第一个月，是房交会后被透支最明显的一个月，第一周的情况也正如所料，到访与成交都迅速下滑，但进入到中旬后，售楼处人气比预期更早恢复。

正如此前我们说过：房交会透支后一到两个月的成交，但最大的意义是让房产重新回归到老百姓日常话题，埋下生根发芽的种子信心筑底的过程，可能依然是一个漫长过程，但也可能有几个点触发，就会逐步扭转买房人的观望情绪与对房地产的预期。

如果细读了以上分析，是否会对沈阳现有的楼市现状有一个基本了解：最坏的形势或已过去，信心还未完全建立，但部分群体已用脚投票现在要不出手买房，考验每个人对当前楼市的专业判断，还考验自己兜里的银子够不够支撑如果出手购房，选择主城区、地段配套良好、大开安全房企楼盘，是比较稳妥、合适的选择。

万科府前壹号，北二环旁，皇姑首府新区南门户首府新区不仅在上半年板块排名第三，皇姑区还是房价同比上涨的四个行政区之一，从板块与行政区数据叠回看，万科府前壹号是属于主城区附近，成交热点板块的大开安全房企楼盘。

而且，府前壹号还拥有43中、宁山路小学未来校区学区，6号线地铁线，是万科今年惟一新开改善低密楼盘，15栋洋房+4栋小高，洋房清水均价仅为1.7万/平，小高精装1.4万/平6月首次开盘销售3.6亿，首开房源已剩不多，即将再新推房源。

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         长按加偶：黄佬邪

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