信息来源：互联网   发布时间：2023-12-09

但物业管理的黑洞真的很深！刘强（化名）42岁,是一名刚刚离任不久的某物业高管！

 

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最近楼市曝光君写的文章很少了，但物业管理的黑洞真的很深！刘强（化名）42岁,是一名刚刚离任不久的某物业公司经理，因为良心谴责，为大家揭开了众多不为人知的物业管理行业的潜规则物业一年灰色收入竟达百万级别，在北京某小区物业管理公司当过12年的物业项目经理。

对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话”物业费只是一部分      刘强此前所在公司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20

万平方米左右      面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧”      他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。

物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万电梯广告收费一年差不多15万地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60

多万开发商吃肉我喝汤       对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真”。

      “说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋       记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。

地上赚完赚地下      让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间      “地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问 “没错，所有权一般是归人防的人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米。

1.5元到3元左右20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了”刘强说，他所在的小区改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右        对于如此高的停车费记者表示了怀疑。

刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用”       刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个

100来万”        记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定省钱三大绝招除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。

第一招：减员以吃空额      刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过 “现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到。

1200元保洁对外报价1400元，实发工资是不到1100元”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则”      刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30

人“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马      “我听说有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。

”刘强说第二招：减少维护费用      “举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。

电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题”刘强说第三招：绿化上打主意      “能省下来的是细账”刘强强调“比如浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修绿化频率降低，成本就降低一年也能省不少钱。

”记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多” “不过这并不是行业通病也有不差钱的物业公司，不用这么精细我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。

”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了”如何对付业主、业委会、新物业对业主 折腾他三五次 也就交了       在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的       “开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过

90%，几乎所有业主都交费而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱”       但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。

后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。

而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩最后，刘强选择了离职不过，物业公司一直坚守在小区       “收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。

“起初大多数还是交的，不交物业费就上门催”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交物业费再少，也还是有相当一部分人会交“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。

很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了”       “实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了”        对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。

对业委会 就说头儿“贪污”       刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。

        “你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离那小区业主坚持换物业公司怎么办？       作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。

“业主起诉物业，也就是折腾折腾一审二审，打完了也差不多一两年打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们（业委会）一下就烂了”        “另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。

或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信”刘强说，具体做法干这一行的都知道“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。

”对新物业 给点补偿金对方就撤了        “还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收”刘强说       对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。

       办法很简单，就是上面找人找茬“拖”“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定”       “再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。

由于大陆现行的物业管理制度和业主大会制度都有缺陷，造成业主维权的制度性困境在没有成立起业主大会和选出业主委员会前，单个业主以物业服务服务公司不作为或服务不周为由，拒绝缴纳物业费被起诉，败诉的几率还是非常高的。

其原因在于物业服务不周很难取证和存证对付流氓物业公司，只有两个办法可行：第一个，号召所有业主都拒绝缴费，断掉物业公司的财务来源但是，由于小区内的公共资源均被前期物业公司所掌握，无论是地下室还是停车场，甚至电梯和庭院广告等，要想彻底断掉其财务来源，几乎是不可能的。

而这个方法的负面效应是小区的居住价值和二次销售价格均会受到影响第二个，利用一切可能，成立业主组织，包括正式和非正式的成立起业主大会，选举出业主委员会，是改善小区环境，制约物业公司的必须条件，也是业主们改善居住环境、维护权益的应有之举。

最好能团结小区所有的，或者大部分的业主都不要交物业费，让他一家一家去告的确你有很大可能败诉，但那又怎么样？不要调解，上诉，如果走的是小额诉讼更好，就不停申诉，总之合法途径走到底，不到强制执行绝不付钱此外没事可以向住建部、城管局投诉，物业不作为、前期物业公司选定时没有走正规招投标程序、物业费定价不合理、帐目不公开

……所有合法合理的理由都可以，发动所有业主多投诉，书面投诉，向市长信箱和媒体反映问题强制执行了怎么办？你要是守法公民有固定收入的，只有认了，但不表示你接下来就需要主动交物业费，物业想收今年的钱？明年接着打官司呗！

你要是吃低保的、拿退休工资的、无业的那完全没啥可怕的，让法院执行好了，每月要给你留最低生活费的，剩下的让他慢慢扣呗~~政府不作为，法律不合理，作为普通p民我们只有靠人多力量大来对抗了，也许到最后你不得不交这笔钱，但你至少能表明你的态度，给垃圾物业增加大量成本，这么做的人多了行政成本提高了，自然能倒逼政府认识自己的问题

最好能团结小区所有的，或者大部分的业主都不要交物业费，让他一家一家去告的确你有很大可能败诉，但那又怎么样？不要调解，上诉，如果走的是小额诉讼更好，就不停申诉，总之合法途径走到底，不到强制执行绝不付钱此外没事可以向住建部、城管局投诉，物业不作为、前期物业公司选定时没有走正规招投标程序、物业费定价不合理、帐目不公开

……所有合法合理的理由都可以，发动所有业主多投诉，书面投诉，向市长信箱和媒体反映问题强制执行了怎么办？你要是守法公民有固定收入的，只有认了，但不表示你接下来就需要主动交物业费，物业想收今年的钱？明年接着打官司呗！

你要是吃低保的、拿退休工资的、无业的那完全没啥可怕的，让法院执行好了，每月要给你留最低生活费的，剩下的让他慢慢扣呗~~政府不作为，法律不合理，作为普通p民我们只有靠人多力量大来对抗了，也许到最后你不得不交这笔钱，但你至少能表明你的态度，给垃圾物业增加大量成本，这么做的人多了行政成本提高了，自然能倒逼政府认识自己的问题

教你如何打物业官司---应对物业起诉的具体办法大全1、物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。

——这是物业管理费诉讼的实际操作情况2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由但实际情况请参照第1条——这是物业管理费法律层面的问题。

3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。

这样的法官恐怕若干年后才会有4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整建议1、开庭谈判调解，打折付钱（底线）。

2、拖收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。

）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来判好再上诉呗反正能用的程序用足反正离中院近，花不了几个车钱的但律师的诉讼成本上去了物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。

所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了有好的物业公司，也有坏的物业公司物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护拒交物业费是没有办法的办法。

本人在浦东的房三年没交物业费一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。

这个可以成为你谈判的筹码交也要折腾死它！对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。

那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交。

2、经济纠纷在法院的流程是：1，起诉，立案谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）2，传达、调节、开庭最少要

3各月以上导致的结果是两个：1，物业赢了2，物业输了如果物业输了，那他就自己承担诉讼费还没有要到钱如果物业赢了，记住这个时候才是关键官司是输了，要钱就难了不给钱物业还是没有办法物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（。

20%），法院才能来执行执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的（除非物业或法院有你存折）那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。

反正用三年就要换了，还不如折价算了物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱黄世仁在现在的社会就这样是制度这样规定的，不是想这样我们也是被逼的至于那个律师函，哎收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。

”3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎”我现在还是没有收到传票应对物业起诉的下中上三策象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。

这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。

真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。

应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩当然，应对也要得法，才可止恶老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学下策：有个同学说的好，一个字，拖拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。

中策：也是一个字，哄物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的。

“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！上策：还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。

爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。

关于如何应对强制执行的建议>至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传以威慑大家在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法警发生言语冲突直至身体对抗。

听一听拘人程序大家就明白了执行法官首先要整理材料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书然后和法警队主要是队长协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲突了。

最后一切都弄妥当了，才会到你家到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你你怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就不一定何年何月了。

总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告诉你，请你配合执行，否则我就拘人要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留那些当场被拘留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书了，可以直接以妨碍执行公务拘留。

>这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一段来说>我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措施就慎之又慎，少之又少。

我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有一些新鲜的经验供ZZ们参考>大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来大家一定要充分发挥这个优势，每个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。

这个“拖”并不是说非法的拖，而是在法律赋予你的权利范围内拖比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证在。

12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧这还只是您一个人的，要是所有的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。

持久战，我们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够>关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉当然在此之前，您也可以想办法不让自己见到收到法院传票。

一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。

就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了吗我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。

大家都尽力去抗争，胜利肯定会来到>败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着说说法院的工作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了说句公平话，撇除个别法官的灰色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量非常大，经常加班，他们非常忙。

这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以后了>物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的业主时，他的时间和精力也显得很少。

他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同即使环节全都疏通了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，法官很忙而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不用再做思想工作了。

举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那这油可比93号汽油贵多了您想想，假如您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的。

5000万的案子，还是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能有多少面子，能算多少工作业绩。

>很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强制执行来了，怎么办？不要怕国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。

所以只要我们不用强，执行法官就不好用强更不能跟法警对抗我见过的法定代表人一次开保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。

所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一切办法拖着实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说了，物业也没办法啊。

>虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们家开的，他想让法官干什么法官就干什么物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来实际上，法官也很烦物业，起诉了那么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。

面对的又是一个又一个散落在社会上的老百姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系，当然羊毛出在物业这只羊身上。

>再举个例子有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返到现在，第二次执行还没启动起来知道法官出来执行一次多难了吧>所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。

但明年，对不起，我还是不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交你愿意告就告去，愿意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管理与被管理的关系。

其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们给我们服务，我们一分钱也不给我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公平。

但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分点>至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩一是到十月底了，马上就年底了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下另外一点，有某领导搞政绩工程的痕迹。

所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的赶上这拨的，您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了但下次还是不交，物业有本事就一次又一次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱没赶上的，就更不用交了>

所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可这还是说当面对的同志时的态度对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底担心了，害怕了，就中了物业的套了>最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间法院就要放人。

估计以后物业再也不敢到你们家收钱了

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